Come acquistare casa un pò alla volta: il “rent to buy”.
Grazie al d.l. 12 settembre 2014, n. 133, è stato disciplinato nel nostro ordinamento un tipo di contratto che agevola l’acquisto di immobili da parte di chi non dispone dell’intero prezzo (e magari non riesce ad accedere al credito bancario), consentendo di dilazionarlo nell’arco di un periodo predeterminato.
In cosa consiste?
Questa tipologia di contratto, denominato “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, ribattezzato anche “rent to buy”, opera attraverso la suddivisione dell’operazione in due fasi:
1) la prima, quella del godimento, consente al futuro acquirente di entrare nell’abitazione (o comunque di ottenere la consegna di altro immobile), in maniera pressoché similare ad un normale contratto di locazione, pagando un canone mensile che verrà in parte imputato quale acconto sul prezzo della futura compravendita;
2) la seconda, quella relativa al vero e proprio acquisto, con cui il conduttore diviene pieno proprietario mediante la sottoscrizione del contratto di compravendita, pagando il prezzo decurtato di quanto già versato mensilmente a titolo di acconto.
L’inquilino tuttavia, al termine del periodo di godimento, non sarà obbligato a concludere necessariamente l’acquisto, avendone semplicemente la facoltà.
Nel caso in cui non voglia perfezionare l’acquisto, perderà tuttavia una parte dei canoni pagati al proprietario dell’immobile, e precisamente quella parte che nel contratto è stata individuata e qualificata quale indennità per il godimento. Avrà invece diritto ad ottenere la restituzione della diversa parte imputata nel medesimo contratto quale acconto prezzo.
Occorre precisare ad ogni buon conto che le parti, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale, possano comunque convenire espressamente che il proprietario trattenga l’intero importo dei canoni ricevuti, ove l’inquilino non intenda procedere con l’acquisto; così come possono prevedere nella diversa e contraria ipotesi che l’intero importo dei canoni venga imputato ad acconto prezzo e dunque decurtato dal corrispettivo dovuto in sede di compravendita.
Sotto il profilo giuridico tali ipotesi tuttavia conducono l’operazione negoziale al di fuori del perimetro disciplinato dalla normativa sopra citata, poiché la suddivisione del canone costituisce un elemento essenziale della fattispecie. Ciò non toglie in ogni caso piena legittimità a tali pattuizioni.
Quali beni posso essere acquistati con questo tipo di contratto?
Il contratto di rent to buy, sebbene particolarmente adatto all’acquisto di abitazione, non risulta normativamente limitato a tale esclusiva tipologia di immobili. Infatti la normativa in commento richiama espressamente l’immobile, nella cui categoria possono sussumersi pertanto appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni e perfino un immobile in costruzione.
La dottrina notarile ha in realtà indagato questo schema negoziale per consentirne l’impiego anche in funzione dell’acquisto di aziende commerciali, L’operazione, infatti, presenta una serie di profili interessanti sia per le imprese sia per gli istituti finanziatori: la creazione per l’acquirente di uno “storico creditizio”; l’accantonamento di parte di quanto versato per l’affitto d’azienda come acconto prezzo; la possibilità di accantonare ulteriore liquidità con il proprio lavoro per l’acquisto finale; la posticipazione di tutti i costi e le imposte; la possibilità di vendere la propria azienda cedendo i contratti.
Quali tutele sono riconosciute all'acquirente?
Una delle peculiarità di questa fattispecie contrattuale risiede nella possibilità di beneficiare degli effetti della trascrizione nei Registri Immobiliari. Il conduttore potrà pertanto avvantaggiarsi dell’effetto prenotativo derivante proprio dalla trascrizione dell’atto stipulato in forma pubblica, per una durata massimo di anni dieci (dunque ben maggiore di quanto previsto in via ordinaria per i contratti preliminari). Ciò significa, in ultima istanza, che dal momento in cui viene avviene la trascrizione, le ulteriori vicende relative all’immobile (ad es. vendite, ipoteche o pignoramenti) non saranno opponibili al conduttore/acquirente.
Cosa succede se il conduttore non paga?
Non vi è dubbio che un aspetto di importanza fondamentale è rappresentato dalla disciplina applicabile in caso di inadempimento del conduttore. Infatti il proprietario deve essere messo in condizione di conoscere le sorti dell’immobile in tale evenienza.
Nel caso in cui il conduttore sia inadempiente nel pagamento di un numero di canoni, non inferiore ad un ventesimo il proprietario, il proprietario ha facoltà di risolvere il contratto. Inoltre, ove lo stesso venga stipulato nella forma dell’atto pubblico, verrebbero completamente evitate le lungaggini di un processo di cognizione (sia essa piena o sommaria) in quanto, esistendo già un titolo esecutivo, l’avente diritto potrebbe attivare immediatamente il processo esecutivo.
Giova, infine, evidenziare come nell’ipotesi in esame non sussistono le finalità di protezione sottese alla disciplina delle locazioni di immobili urbani (in particolare ad uso abitativo/finalità non transitorie).
