La prelazione agraria

La prelazione agraria costituisce uno degli strumenti attraverso il quale viene favorito il consolidamento o l’accrescimento dell’impresa agricola. Tale istituto garantisce infatti la possibilità di concentrare in capo all’imprenditore agricolo la titolarità sia del terreno che degli strumenti produttivi ovvero di ampliare l’impresa a cui già faccia capo la proprietà dei terreni.

Le fonti.

La sua istituzione risale alla legge 26 maggio 1965, n. 590, alla quale hanno fatto seguito la legge n. 14 agosto 1971, n. 817, il D. Lgs. 18 maggio 2001, n. 228 e il D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, con cui si è ampliata la platea dei soggetti titolare del diritto di prelazione e si sono delineati i criteri di preferenza nel caso di concorso di più aventi diritto.

In cosa consiste?

La prelazione consiste nel diritto riconosciuto a particolari categorie di soggetti di essere preferiti in occasione della vendita di un terreno agricolo. Pertanto, ove il proprietario del terreno intenda procedere alla cessione, dovrà necessariamente informare il titolare del diritto di prelazione e proporre a quest’ultimo l’acquisto alle medesime condizioni pattuite con il terzo potenziale acquirente.

A chi spetta?

Il diritto di prelazione spetta alle seguenti categorie di soggetti:

1) gli affittuari del terreno agricolo che siano coltivatori diretti ovvero i componenti della famiglia coltivatrice per il caso di vendita del fondo da parte di uno di loro (art. 8, legge 26 maggio 1965, n. 590);

2) i coltivatori diretti che siano proprietari di fondi confinanti con quello offerto in vendita, a condizione che su quest’ultimo non vi siano coltivatori diretti affittuari (art. 7, legge n. 14 agosto 1971, n. 817);

3) alle cooperative agricole che si trovino nelle condizioni sopra delineate (art. 16, legge n. 14 agosto 1971, n. 817);

4) alle società di persone che si trovi nelle condizioni sopra delineate (art. 2, D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99).

I requisiti soggettivi

Il principale requisito per beneficiare del diritto di prelazione è rappresentato dalla coltivazione diretta del fondo.

Ciò si traduce, relativamente alla prelazione dell’affittuario, nella necessità che tale attività di coltivazione sia effettiva e stabile, e sia esercitata in forza di regolare contratto agrario, senza che assuma alcun rilievo la conduzione “di fatto”.

Viene inoltre richiesto:

- che la coltivazione del fondo avvenga da oltre un biennio;

- che nel medesimo periodo il coltivatore non abbia venduto altri fondi il cui imponibile fondiario (somma del reddito dominicale e del reddito agrario) sia superiore a lire 1.000;

- che la superficie del fondo che si intende acquistare, in aggiunta ad altri eventualmente posseduti, non sia superiore al triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia.

Secondo la normativa sono considerati coltivatori diretti “coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all'allevamento ed al governo del bestiame, sempreché la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l'allevamento ed il governo del bestiame”. Occorre precisare che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza, è considerato coltivatore diretto avente diritto di prelazione soltanto colui che abbia un rapporto diretto col fondo agricolo, un rapporto di coltivazione, sicchè l'attività di allevamento e di governo del bestiame non sono ritenuti sufficienti a concretizzare la figura del coltivatore diretto, se non accompagnati dalla contemporanea effettiva coltivazione del fondo. La Corte di Cassazione ha chiarito inoltre che il diritto di prelazione spetta anche al coltivatore diretto che sia semplicemente produttore ed autoconsumatore, risultando irrilevante che il medesimo abbia altre fonti di reddito, anche se prevalenti, e che ricorra all'aiuto di contoterzisti per le operazioni più importanti o complesse.

Affinchè sorga il diritto di prelazione del confinante occorre che non vi sia un coltivatore diretto affittuario insediato sul fondo offerto in vendita. Inoltre tra il terreno posto in vendita e quello del confinante proprietario vi deve essere un rapporto di contiguità materiale, dovendosi escludere detto requisito nel caso in cui i due fondi siano divisi da una strada o da un canale appartenenti a terzi (pubblico o privato). Il diritto di prelazione spetta anche al confinante che abbia acquistato il terreno con riserva di proprietà dall'Istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA).

Per quanto attiene alla posizione della società cooperativa, la legittimazione all'esercizio della prelazione compete a favore delle cooperative agricole di coltivatori della terra, fermo restando che in tal caso imprenditore agricolo è l'ente cooperativa, non i singoli soci, che possono essere anche braccianti agricoli.

Relativamente alle società di persone, il decreto legislativo n. 99 del 2004, riconoscendo il diritto di prelazione anche in favore di questo ulteriore tipo di società, richiede che almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto come risultante dall'iscrizione nella sezione speciale del registro delle imprese di cui all'articolo 2188 e seguenti del codice civile.

Entrambe le tipologie di società non sono soggette al requisito della capacità lavorativa della famiglia del coltivatore diretto.

La comunicazione del proprietario al titolare del diritto di prelazione

Il proprietario del fondo posto in vendita, ai sensi dell’art. 8, comma 4 legge 26 maggio 1965, n. 590, ha l’onere di notificare con lettera raccomandata al titolare del diritto di prelazione la proposta di vendita trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualita' della prelazione. Il coltivatore dovrà esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Detta proposta dovrà necessariamente essere effettuata in forma scritta, ed ove manchi l’allegazione del contratto preliminare concluso con il terzo promissario si ritiene non adempiuto in maniera corretta l’onere della notifica. In tal caso ne conseguirà che l’avente diritto alla prelazione non decadrà dal proprio diritto.

Nell'ipoteso in cui i proprietari del terreno posto in vendita siano più di uno, la proposta diretta al titolare della prelazione dovrà essere sottoscritta da tutti, risultando altrimenti inefficace.

In maniera speculare, qualora vi siano più titolari del diritto di prelazione, la proposta dovrà essere rivolta individualmente a ciascuno di essi, e ciò si verifica sia nel caso di pluralità di coltivatori affittuari in base ad autonomi contratti, sia nel caso di più coaffittuari che in quello di più comproprietari del fondo confinante.