Agevolazione prima casa, separazione tra i coniugi e vendita a terzi entro 5 anni. Cosa succede?



Il tema dell’agevolazione prima casa rappresenta una delle questioni di maggiore interesse. Con notevole frequenza avviene che gli acquirenti, che abbiano acquistato un’abitazione usufruendo di detta agevolazione, seppur consapevoli del divieto di alienazione infraquinquennale, si trovino nella necessità di procedervi ugualmente. In tal caso, se è vero che in linea generale l’Agenzia delle Entrate può revocare il beneficio richiesto dal contribuente, vi sono alcune ipotesi in cui interessi di rango superiore escludono una simile conseguenza.

Proprio su questo punto recentemente l’Agenzia delle Entrate ha fornito un’interessante risposta relativa ad una particolare ipotesi di cessione infraquinquennale dell’immobile - acquistato usufruendo dell’agevolazione in parola - nell’ambito della separazione personale o del divorzio dei coniugi.


Gli orientamenti in tema di separazione e divorzio

In verità su tale materia sia dottrina che giurisprudenza avevano consolidato un orientamento ispirato dall’intento di favorire la composizione della crisi coniugale, applicando i principi che sono alla base della Legge sullo scioglimento del matrimonio (legge 6 marzo 1987, n. 74).

Risulta pertanto pacifico che nel caso in cui, nell’ambito di un procedimento di separazione personale, scioglimento o cessazione degli effetti civili di un matrimonio, si proceda al trasferimento o alla costituzione di un diritto reale su un immobile acquistato da meno di cinque anni usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, non si verifichi la decadenza dalle suddette agevolazioni anche se non si riacquisti una nuova “prima casa” entro un anno dall’atto di alienazione o costituzione del diritto reale (sul punto si vedano le posizioni del Consiglio Nazionale del Notariato, Ufficio Studi, Quesito tributario n. 188-2010/T, Prima casa – separazione dei coniugi e assegnazione abitazione ad uno solo nei 5 anni – decadenza, n. 188-2010/T, di Angelo Piscitello; Angelo Busani, L’Agevolazione per l’acquisto della prima casa, 2014, 980; in giurisprudenza da ultimo Cassazione Civile, ord. 7 marzo 2019, n. 7966).

Parzialmente diversa era invece la posizione dell’Agenzia delle Entrate ( Circolare n. 27/E del 21 giugno 2012), che distingueva l’ipotesi di trasferimento tra i coniugi, per la quale si escludeva la sanzione della decadenza, da quella del trasferimento dai coniugi a terzi, per cui sarebbe scattata la sanzione della decadenza in caso di mancato riacquisto entro dodici mesi.

Questa posizione è stata tuttavia superata dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 80 del 9 settembre 2019, che ha recepito il consolidato orientamento sopra accennato.


Il caso della separazione o divorzio davanti all'Ufficiale di Stato Civile del Comune

Tuttavia il caso posto recentemente all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate (Risposta ad interpello n. 80 del 27 febbraio 2020) verteva su una peculiare fattispecie, caratterizzata dalla conclusione dell’accordo di separazione davanti all'Ufficiale di Stato Civile del Comune di Milano, e dunque non omologato dal Tribunale competente né concluso in sede di negoziazione assistita.

Al riguardo, osserva l’Agenzia che la separazione consensuale di cui all'articolo 12 del d.l. n. 132 del 2014 (che ha consentito la conclusione di un accordo separazione o di divorzio innanzi all'ufficiale dello stato civile), "non può contenere patti di trasferimento patrimoniale". Ne consegue che eventuali pattuizioni aventi ad oggetto trasferimenti patrimoniali non possono essere considerarti parte integrante della descritta procedura di separazione consensuale.

In tal senso, quindi, non può trovare applicazione la disposizione agevolativa di cui all'art. 19 (Legge sullo scioglimento del matrimonio 1987, n. 74), la cui ratio, ribadisce l’Agenzia, è quella di favorire gli atti e le convenzioni “che i coniugi, nel momento della crisi matrimoniale, pongono in essere nell'intento di regolare sotto il controllo del giudice i loro rapporti patrimoniali conseguenti alla separazione o divorzio”.


La conclusione dell'Agenzia delle Entrate

In conclusione, l’Agenzia delle Entrate, tenuto conto della peculiarità e dei limiti dell’accordo che può essere concluso davanti all’Ufficiale di Stato Civile, ha ritenuto che gli ex coniugi-venditori decadano dall'agevolazione, con l'obbligo di corrispondere la differenza di imposta, la sanzione e gli interessi di mora.

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