Le imposte nell’acquisto dell’abitazione.
Quali e quante imposte si pagano nell’acquisto dell’abitazione? Quanto incidono sull’assegno che consegnamo al notaio?
Per rispondere a questo importante quesito occorre anzitutto premettere che gli acquisti immobiliari sono soggetti ad una serie di imposte che vengono pagate dal notaio per conto del cliente, ed incidono per la maggior parte del “costo” dell’operazione.
L’imposta più significativa è l’imposta di registro.
La sua aliquota ordinaria è pari al 9% del valore del bene acquistato, mentre è pari al 15% se l’acquisto ha ad oggetto un terreno agricolo, e scende significativamente al 2% se l’acquirente può richiedere le agevolazioni “prima-casa”.
Ad ogni modo bisogna ricordare che dal 2014, a seguito del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23, l’imposta di registro per i trasferimenti immobiliari non può essere inferiore ad Euro 1.000,00. Ciò significa che ove volessimo trasferire anche un piccolo ripostiglio dal valore insignificante dovremmo comunque pagare un’imposta di registro minima di Euro 1.000,00.
Quanto sin ora detto vale nell’ipotesi in cui l’acquisto avvenga tra privati, o comunque possa ritenersi soggetta ad imposta di registro proporzionale.
Nel caso in cui l’acquisto avvenga da un costruttore e sia soggetta ad Iva, la tassazione è significativamente diversa. Giova precisare che vige il principio di alternatività tra imposta di registro proporzionale (2, 9, o 15%) e l’IVA. Pertanto ove l’atto sia sottoposto ad Iva, l’imposta di registro da corrispondersi sarà di soli Euro 200,00.
Tuttavia non sempre l’acquisto da costruttore può ritenersi soggetto ad IVA, poiché eccezionalmente il legislatore ha previsto in talune ipotesi che l’operazione sia comunque soggetta all’imposta proporzionale di registro.
Per quanto attiene alla base imponibile, ove l’atto sia soggetto ad imposta di registro proporzionale, le parti possono avvalersi della disciplina cd. “prezzo-valore”, che consente di pagare le imposte non sul prezzo corrisposto al venditore, ma sul valore dell’immobile secondo la rendita catastale rivaluta per determinati coefficienti. Tale fattispecie si rivela nella quasi totalità dei casi più vantaggiosa per le parti, consentendo un risparmio di imposta significativo.
Le altre imposte, tasse ed oneri.
Le ulteriori imposte a cui la vendita è soggetta sono segnatamente l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale, l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e la tassa archivio. A queste voci si aggiungono ulteriori oneri dovuti alla Cassa Nazionale del Notariato, al Consiglio Nazionale del Notariato, oneri per visure, tassa consiliare, ed infine il compenso per l'attività del notaio e dello studio oltre IVA.
Le imposte ipotecarie e catastali.
Queste imposte seguono un percorso differenziato a seconda che la compravendita sia soggetta ad Iva ovvero ad imposta proporzionale di registro.
Se l’atto è soggetto a registro, dovranno essere corrisposte in misura fissa pari ad Euro 50,00 ciascuna.
Se l’atto è soggetto ad IVA, dovranno essere corrisposte in misura fissa pari ad Euro 200,00 ciascuna.
L’imposta di bollo e tasse ipotecarie.
Anche qui occorre effettuare la medesima distinzione.
Se l’atto è soggetto a registro, non dovranno essere corrisposte.
Se l’atto è soggetto ad IVA, dovranno essere corrisposte in misura fissa pari ad Euro 230,00 (imposta di bollo) ed Euro 90,00 (tasse ipotecaria).
Facciamo un esempio:
Vi proponiamo ora un esempio di tassazione di una vendita di abitazione tra privati, al prezzo di Euro 150.000,00, con valore catastale pari ad Euro 100.000,00, ed applicazione della disciplina “prezzo-valore”.
Conclusione
Non ci addentriamo ulteriormente nei rivoli di questi poco graditi tributi. E’ importante però ricordare che quanto sopra illustrato rappresenta il quadro fiscale basilare di una compravendita, ma la realtà spesso è ben più articolata di quanto appaia. Infatti occorre di volta in volta determinare, in ragione dei presupposti oggettivi e soggettivi, il tipo di tributo a cui è soggetta l’operazione, valutare l’applicabilità della disciplina “prezzo-valore” e dell’agevolazione “prima casa”, conteggiare eventuali crediti d’imposta, definire l’imponibilità in ipotesi di atti plurimi, cogliere l’opportunità di eventuali regimi impositivi di esenzione.
Ad ogni modo, da quanto sin qui detto, appare evidente come il principale deterrente all'acquisto di un'abitazione sia rappresentato dal peso delle imposte. E' dunque importante rivolgersi immediatamente al proprio notaio di fiducia non appena si intravvede la possibilità di un acquisto, in modo da poter valutare opportunamente i tempi e le modalità di un'eventuale operazione immobiliare senza avere spiacevoli sorprese.
