Acquisto di beni provenienti da donazione o successione: problemi, cause e soluzioni.



Come in molti sanno i beni acquistati per donazione o per successione creano spesso qualche difficoltà nella successiva vendita o nella richiesta di un mutuo ipotecario.

Perché ciò accade?

La ragione è molto semplice. Il nostro codice civile riserva ad alcune specifiche categorie di familiari del defunto, in particolare quelle più strette (coniuge, figli,ed in taluni casi gli ascendenti), il diritto a ricevere un quota minima del suo patrimonio. Si badi bene, a tal fine non si tiene conto soltanto dei beni residui al momento della morte, ma anche di quanto dallo stesso donato in vita, salvo alcune eccezioni. Ebbene, su tale patrimonio astrattamente ricostruito, vanno a calcolarsi le quote di “riserva” in favore dei “legittimari”. Ove per qualunque ragione ad essi vengano assegnati complessivamente beni di valore inferiore a quanto la legge prevede, questi avranno diritto di agire e chiedere la reintegrazione, con conseguente retrocessione dei beni assegnati ad altri beneficiari. In tal caso verranno aggrediti prima i beni attribuiti in virtù di successione e solo dopo, qualora non siano sufficienti, quelli donati.

Risulta allora evidente che sia i beni pervenuti per successione che quelli pervenuti per donazione siano soggetti ad identici rischi.

Quando è possibile stabilire il numero dei legittimari ed il valore delle loro quote?

Questo momento viene individuato nell’apertura della successione, ossia alla data in cui la persona del donante o del testatore muore. In tale frangente avviene la cd. “cristallizzazione” delle posizioni e delle quote, e dunque si saprà con certezza chi sono i legittimari ed a cosa (e quanto) hanno diritto. Prima di questo momento non è possibile giuridicamente determinare alcunché, se non immaginare quelli che saranno i diritti dei futuri legittimari. Pertanto non sarà neppure possibile avanzare pretese patrimoniali ritenendo di averne diritto in un prossimo futuro. Specularmente non sarà consentito nemmeno rinunciare ad i diritti eventualmente spettanti su di una futura successione. In conclusione, prima della morte del disponente, non è possibile né chiedere nè rinunciare ai diritti relativi ad una successione ancora da aprirsi.

Ciò posto risulta agevole comprendere qual è la causa dei nostri problemi. Fino a che non si apre la successione può dirsi che è ancora tutto incerto, infatti non si sa chi potrà essere sfavorito o avvantaggiato nè si potrà procedere ad accordi o rinunce preventive ad agire in giudizio. Questa infausta condizione comporterà che l'eventuale acquirente dal donatario o dall'erede, una volta aperta la successione, vorrà valutare il comportamento dei legittimari del defunto-disponente, mentre la banca difficilmente vorrà concedere il mutuo prima dello stesso termine. A nulla valgono le dichiarazioni che spesso si leggono in cui ci si dichiara “tacitati di ogni diritto sulla futura successione”.

Cosa fare in queste situazioni?

Una soluzione che ci consenta di essere sicuri al 100%, e dunque di acquistare senza rischi, non esiste. Esistono però alcune accortezze che ci consentono di ottenere un elevato grado di certezza, a volte più che sufficiente per poter procedere con l’acquisto. E' da ritenersi infatti possibile che i futuri legittimari, pur non potendo rinunciare anticipatamente a esperire azioni giudiziarie sul futuro patrimonio ereditario, possono in realtà rinunciare ad aggredire il bene che il terzo acquirente sta per acquistare. In sostanza, pur mantenendo intatto il diritto ad ottenere la reintegrazione ove risultasse che abbiano conseguito meno della loro quota di riserva, gli è consentito mettere al sicuro la posizione del terzo, il quale non verrà in alcun modo coinvolto dalle vicende ereditarie del venditore.

Per evitare brutte sorprese il miglior consiglio è quello di rivolgersi immediatamente, ancor prima di concludere qualunque tipo di accordo con venditori o agenzie, al proprio notaio di fiducia affinchè, una volta valutata la situazione concreta, possa indicarvi la soluzione per procedere ad un acquisto sicuro e senza sorprese.

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