L’agevolazione prima casa: cose’è e quando è possibile richiederla.




Quando si procede all’acquisto di un fabbricato ad uso abitativo, la normativa fiscale riconosce un regime di particolare favore a coloro che si trovano nella condizione di divenire titolari della loro prima casa.


Tale regime, introdotto stabilmente dal d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993, n. 243, riguarda sia gli acquisti effettuati da privati che da imprese, e dunque sia gli atti soggetti ad imposta di registro proporzionale che ad Iva.

Il vantaggio consiste nell’applicazione di un’aliquota particolarmente vantaggiosa, fissata al 2% (piuttosto che al 9%), ove l’acquisto sia soggetto ad imposta di registro, ed al 4% (piuttosto che al 10%) ove sia invece soggetto ad Iva (per conoscere il costo ordinario di una compravendita di abitazione si rinvia al seguente link Le imposte nell’acquisto dell’abitazione).


Quali sono i requisiti?


Per poter beneficiare dell’agevolazione occorre soddisfare alcuni requisiti soggettivi ed oggettivi.


1) Il primo requisito consiste nel possesso della residenza da parte dell’acquirente nel Comune ove è situata l’abitazione che si va ad acquistare. E’ possibile tuttavia impegnarsi a spostare la residenza entro i successivi 18 mesi. Si badi bene, non è necessario avere la residenza nell’abitazione, ma nel Comune. Ciò significa che l’acquirente ben potrebbe procedere a locare l’abitazione appena acquistata e vivere altrove, purchè nel medesimo Comune.


2) Il secondo requisito impone che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, su altra abitazione sita nel Comune ove è situato l’immobile che si intende acquistare.


3) Il terzo requisito, simile al secondo, richiede che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, anche di una sola quota, su altra abitazione sita sul territorio nazionale acquistata usufruendo già in passato della stessa agevolazione. Dal 1° gennaio 2016, l’agevolazione prima casa si applica anche qualora l’acquirente sia già titolare di altro immobile nello stesso Comune o di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a condizione che l’immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto, restando indifferente che il trasferimento sia a titolo oneroso (es. vendita) o a titolo gratuito (es. donazione).


4) Il quarto requisito riguarda la tipologia dell’immobile: l’agevolazione prima casa è ammessa per tutte le abitazioni censite in classe A, escluse le categorie A1, A8 e A9 (assumendo quindi rilievo la classificazione catastale).

In presenza dei requisiti oggettivi e soggettivi sopra descritti, la disciplina si applica alla generalità dei soggetti, a prescindere dalla cittadinanza o dalla capacità.


Quando si decade?


E’ bene ricordate che l’acquirente decade dall’agevolazione in caso di dichiarazione mendace circa la sussistenza dei requisiti, in caso di mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi successivi ovvero di mancata alienazione dell’immobile preposseduto nell’anno, nonché in ipotesi di trasferimento dell’unità nei cinque anni dall’acquisto (senza riacquisto di una nuova abitazione nell’anno successivo).

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