CORONAVIRUS: norme su "prima casa", mutui, successioni, preliminari, assegni e società.



L’emergenza causata dal diffondersi dell’epidemia da Covid-19 ha imposto l’emanazione, da parte del Governo, del Parlamento e di varie Autorità, di un ampio spettro di provvedimenti normativi volti a contenere la diffusione dell’epidemia ed i conseguenti danni economici.

Molte di queste norme riguardano aspetti di diretto interesse economico per i cittadini e le imprese, incidendo in ambito tributario, civile e societario.

Proveremo a sintetizzare il contenuto soltanto di alcune disposizioni, che hanno maggiore rilevanza per l’attività notarile, e precisamente nei seguenti ambiti:

  1. Agevolazioni prima casa;

  2. Sospensione mutui prima casa;

  3. Dichiarazione di successione;

  4. Scadenza di termini contrattuali ed inadempimento;

  5. Cambiali, assegni e titoli di credito;

  6. Società.


AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23 (c.d. Decreto “Liquidità), all’art. 24, dispone che:

«1. I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020».

Con una disposizione di favore per il contribuente, in considerazione della situazione emergenziale in corso, il decreto-legge in esame ha, quindi, sospeso:

1) il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”;

2) il termine di un anno per acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, nel caso di alienazione, nei cinque anni dall’acquisto, dell’immobile acquistato con le suddette agevolazioni;

3) il termine di un anno per alienare la “prima casa” preposseduta, nel caso di acquisto agevolato di una nuova abitazione;

4) il termine di un anno per acquisire un'altra “prima casa”, nel caso di alienazione della precedente, per usufruire del credito di imposta.

In riferimento all’ulteriore e rilevante termine di cinque anni, relativo al limite temporale entro il quale l’alienazione dell’immobile agevolato potrebbe dare luogo alla decadenza, se non seguita dal riacquisto, la norma non sembra aver disposto la sospensione del suddetto termine. Tale conclusione è stata condivisa anche dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 9/E del 13 aprile 2020), poiché una diversa interpretazione risulterebbe in contrasto con la ratio della norma, in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita.


SOSPENSIONE MUTUI PRIMA CASA

Il decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. Decreto “Cura Italia”), all’art. 54 dispone che:

«1. Per un periodo di 9 mesi dall'entrata in vigore del presente decreto legge, in deroga alla ordinaria disciplina del Fondo di cui all'articolo 2, commi da 475 a 480 della legge 244/2007:

a. l'ammissione ai benefici del Fondo e' esteso ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti che autocertifichino ai sensi degli articoli 46 e 47 DPR 445/2000 di aver registrato, in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 ovvero nel minor lasso di tempo intercorrente tra la data della domanda e la predetta data, un calo del proprio fatturato, superiore al 33% del fatturato dell'ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall'autorità competente per l'emergenza coronavirus;

b. Per l'accesso al Fondo non è richiesta la presentazione dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).»

Con tale norma è stata estesa ulteriormente la platea dei soggetti beneficiari della facoltà di sospendere il pagamento delle rate del mutuo destinato all’acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale. In realtà il Governo era già intervenuto all'inizio di marzo sulla disciplina del fondo “Gasparrini” in relazione all’emergenza “Coronavirus” con l’art. 26 del D.L. 2 marzo 2020, n. 9, estendendo il ricorso al Fondo anche in caso di “c-bis) sospensione dal lavoro o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno trenta giorni, anche in attesa dell’emanazione dei provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito”. Secondo tale primo decreto, l’ammissione alla misura in esame è subordinata al possesso di un Isee non superiore ai 30.000 euro.

Con il decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 in oggetto è stato dunque esteso l’ambito applicativo di tale misura in considerazione dell’emergenza in corso anche a favore dei lavoratori autonomi e dei liberi professionisti che attestino il ricorrere delle seguenti condizioni:

  1. aver registrato un calo del proprio fatturato superiore al 33%, rispetto al fatturato dell’ultimo trimestre 2019;

  2. il calo del fatturato deve essersi verificato nel periodo massimo di un trimestre, decorrente dal 21/2/2020 (e quindi fino al 21/5/2020);

  3. il calo del fatturato deve essere conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus.

La sussistenza delle predette condizioni deve essere autocertificata dal richiedente.

A differenza di quanto previsto dall’art. 26 del D.L. 2 marzo 2020, n. 9, per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti non è richiesto il possesso di un ISEE non superiore ai 30.000 euro.

Il decreto legge dell’8 aprile 2020 n. 23 (cd. Decreto “Liquidità”), all’art. 12, ha disposto altresì:

«2. Per un periodo di nove mesi dall'entrata in vigore del presente decreto, in deroga alla disciplina vigente, l'accesso ai benefici del Fondo di cui all'articolo 2, commi 475 e seguenti della legge 24 dicembre 2007, n. 244, e' ammesso anche nell'ipotesi di mutui in ammortamento da meno di un anno.»


Il fondo “Gasparrini”

Il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale (cd. fondo Gasparrini) è stato istituito, presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con la legge n. 244 del 24 dicembre 2007, che all'articolo 2, commi 475 e ss., ha previsto la possibilità, per i titolari di un mutuo fino a 250.000 euro, contratto per l'acquisto della prima casa, di beneficiare della sospensione per 18 mesi del pagamento delle rate al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà.

Il Fondo sostiene il 50% degli interessi che maturano nel periodo della sospensione.


I beneficiari

A seguito dei citati decreti è stata ampliata la platea dei potenziali beneficiari, che ad oggi comprende lavoratori che nei tre anni antecedenti abbiano subito almeno uno dei seguenti eventi:

  1. la cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione;

  2. la cessazione dei rapporti di lavoro “atipici” di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, con attualità dello stato di disoccupazione

  3. la morte o riconoscimento di handicap grave di un titolare del mutuo, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104, ovvero di invalidità civile non inferiore all'80 per cento

  4. una sospensione o una riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni (Cassa Integrazione o altri ammortizzatori sociali);

  5. relativamente ai lavoratori autonomi e liberi professionisti, inclusi artigiani e commercianti, (per un periodo di 9 mesi dall’entrata in vigore del Decreto legge n.18/2020), abbiano registrato in un trimestre successivo al 21 febbraio 2020 (in questo, dunque, caso non si ha riguardo al termine dei tre anni anteriori), ovvero nel minor periodo intercorrente tra la data dell’istanza e la predetta data, una riduzione del fatturato superiore al 33% rispetto a quanto fatturato nell’ultimo trimestre 2019 in conseguenza della chiusura o della restrizione della propria attività, operata in attuazione delle disposizioni adottate dall’autorità competente per l’emergenza coronavirus.

In base al citato Decreto “Liquidità”, e fino a 9 mesi dall'entrata in vigore dello stesso, l’accesso al Fondo è possibile anche per mutui contratti da meno di 12 mesi.


Come fare domanda?

Per ottenere la sospensione del mutuo, il cittadino in possesso dei requisiti previsti per l’accesso al Fondo deve presentare la domanda alla banca che ha concesso il mutuo, che è tenuta a sospenderlo.

Per fare richiesta di sospensione delle rate, va compilato e consegnato alla propria banca il modulo per la richiesta della sospensione.

Fino al termine dell’emergenza Covid-19, per l’accesso al Fondo non sarà richiesta la presentazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), né per i lavoratori dipendenti né per gli autonomi, e sarà possibile farne richiesta anche per coloro che hanno in passato già beneficiato della sospensione del mutuo purché abbiamo regolarmente pagato le rate degli ultimi 3 mesi.


DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE

Il decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. Decreto “Cura Italia”), all’art. 62, dispone che:

«1. Per i soggetti che hanno il domicilio fiscale, la sede legale o la sede operativa nel territorio dello Stato sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall'effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all'addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l'8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020.

[…] 6. Gli adempimenti sospesi ai sensi del comma 1 sono effettuati entro il 30 giugno 2020 senza applicazione di sanzioni.».

Pur in mancanza di un espresso riferimento ai termini previsti per la presentazione della dichiarazione di successione, si ritiene che la sospensione si applichi anche a tali adempimenti. L’esecuzione di tale obbligo costituisce infatti un adempimento tributario cui si applica la sospensione ai sensi di detta norma. Di conseguenza, qualora il termine di presentazione della dichiarazione di successione scada nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, lo stesso rimane sospeso e tale adempimento dovrà essere effettuato entro il 30 giugno 2020. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 8/E del 3 aprile 2020) precisa che il contribuente, se si avvale della sospensione, non sia tenuto al versamento delle imposte ipotecarie, catastali e degli altri tributi indiretti. Coerentemente, se il contribuente, nonostante il beneficio della sospensione, intende presentare la dichiarazione di successione è anche tenuto al versamento delle imposte e tributi indiretti.


SCADENZA DI TERMINI CONTRATTUALI ED INADEMPIMENTO

Il decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. Decreto “Cura Italia”), all’art 91 integra l’art. 3, decreto legge 23 febbraio 2020, n. 6 (convertito con modificazioni con la l. 5 marzo 2020, n. 13), aggiungendo dopo il comma 6 il seguente ulteriore comma:

«6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».

Il decreto legge 23 febbraio 2020, n. 6 (convertito con modificazioni con la l. 5 marzo 2020, n. 13) è stato abrogato successivamente dal decreto legge 25 marzo 2020, n. 19, ad eccezione dell’art. 3, comma 6-bis, in oggetto.

Da una prima e sommaria analisi della norma non sembra che essa abbia introdotto alcuna presunzione, né alcun automatismo in ambito probatorio, che possa legittimare le parti a ritenere il contratto risolto senza responsabilità per alcuno di essi.

Occorre dunque chiarire che non sarà sufficiente accertare che il debitore sia destinatario di una misura di contenimento ai sensi del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 (abrogato e sostituito dal D.L. 25 marzo 2020, n. 19), per poterlo, per tale solo fatto, ritenere esente da responsabilità per ogni caso di inadempimento. La nuova norma, infatti, non afferma che il rispetto della misura di contenimento costituisce, di per sé e in ogni caso, causa legittimante ogni tipo di inadempimento del debitore che ne sia coinvolto. In altre parole, perché il debitore inadempiente possa essere ritenuto esente da responsabilità, occorre accertare che il rispetto della misura di contenimento abbia effettivamente determinato una situazione di impossibilità della prestazione, non superabile con la ordinaria diligenza.

Occorre inoltre porre l’attenzione sul significato della locuzione “è sempre valutata”, riferito alla condotta di rispetto delle misure di contenimento.

Una possibile lettura di tale espressione potrebbe essere nel senso di imporre al giudice chiamato a decidere una controversia relativa all’inadempimento di verificare d’ufficio se il debitore è assoggettato a misure di contenimento che possano aver determinato l’impossibilità della prestazione. Non sarebbe, allora, il debitore ad avere l’onere di dedurre in giudizio il suo stato di soggezione ad una misura di contenimento, ma dovrebbe essere lo stesso giudice ad attivarsi d’ufficio nel compimento di tale verifica.

Altro possibile significato potrebbe essere quello di imporre al giudice, nella decisione della controversia, l’obbligo di prendere espressamente in considerazione la misura di contenimento applicabile al debitore, con conseguente obbligo di indicare espressamente nella motivazione il rilievo che tale circostanza ha avuto nella decisione. L’onere di dedurre in giudizio l’esistenza della misura di contenimento resterebbe, pertanto, a carico del debitore, ma, una volta acquisita in giudizio tale circostanza, il giudice sarebbe obbligato a valutarla e a tenerla in considerazione, dovendo sempre indicare nella sentenza i motivi per i quali ha ritenuto tale misura idonea o non idonea ad esonerare da responsabilità il debitore.

Occorre precisare che non è possibile dare un’interpretazione esauriente della norma, che richiederebbe ulteriori e più ampie valutazioni. In questa sede si può soltanto porre l’attenzione su alcuni aspetti, in particolare sul riconoscimento del valore esimente da responsabilità dei provvedimenti dell’autorità ove questi impediscano l’adempimento della prestazione, anche facendo ricorso alla ordinaria diligenza. Ciò significa che i provvedimenti devono essere tali da non consentire in concreto di concludere il contratto, nemmeno facendo ricorso agli altri strumenti previsti dall’ordinamento.

Volgendo lo sguardo ad uno dei casi più frequenti, ossia all’obbligo di concludere un contratto definitivo di vendita in esecuzione di un preliminare, è evidente che le misure di contenimento adottate al fine di prevenire o evitare la diffusione dell’epidemia possono rendere difficile alle parti e al notaio organizzare la conclusione del contratto definitivo di vendita.

In tali circostanze, ferme le considerazioni sopra effettuate, le parti, al fine di evitare spostamenti fuori comune, potrebbero ricorrere al rilascio di una procura recandosi da notaio più vicino, ovvero si potrebbe procedere ad una vendita mediante una doppia autentica. Per conciliare tali modalità con l’esigenza di sicurezza del pagamento, la parte acquirente potrebbe depositare il prezzo presso il notaio, il quale, ad operazione perfezionata, effettuerà il corrispondente versamento in favore del venditore, con tutte le garanzie che solo la sua intermediazione può fornire.


CAMBIALI, ASSEGNI E TITOLI DI CREDITO

Il decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23 (c.d. Decreto “Liquidità”), al comma 1 dell’art. 11, dispone che:

«1. Fermo restando quanto previsto al comma 2 e 3, i termini di scadenza ricadenti o decorrenti nel periodo dal 9 marzo 2020 al 30 aprile 2020, relativi a vaglia cambiari, cambiali e altri titoli di credito emessi prima della data di entrata in vigore della presente decreto, e ad ogni altro atto avente efficacia esecutiva a quella stessa data sono sospesi per lo stesso periodo. La sospensione opera a favore dei debitori e obbligati anche in via di regresso o di garanzia, salva la facoltà degli stessi di rinunciarvi espressamente.

2. L'assegno presentato al pagamento durante il periodo di sospensione è pagabile nel giorno di presentazione. La sospensione di cui al comma 1 opera su :

a) i termini per la presentazione al pagamento;

b) i termini per la levata del protesto o delle constatazioni equivalenti;

c) i termini previsti all'articolo 9, comma 2, lettere a) e b), della legge 15 dicembre 1990, n. 386, nonche' all'articolo 9-bis, comma 2, della medesima legge n. 386 del 1990;

d) il termine per il pagamento tardivo dell'assegno previsto dall'articolo 8, comma 1, della stessa legge n. 386 del 1990. […]»

Dalla lettura della norma emerge come sia stato ritenuto necessario, tramite il comma 2, chiarire l’ambito applicativo del comma 1 con riferimento agli assegni, stabilendo che la sospensione dei termini operi anche per gli assegni bancari e postali. Non contenendo infatti questi titoli di credito alcun termine di scadenza ma solo di presentazione, il legislatore ha precisato che in questo caso la sospensione dei termini operi diversamente rispetto ai titoli cambiari.

L’assegno, infatti, non può essere post datato e, dovendo sussistere la provvista fin dalla data di emissione, la sospensione del termine riferito all’assegno non opera a favore del debitore traente. Il che spiega perché sia stato ribadito che “l’assegno presentato al pagamento durante il periodo di sospensione è pagabile nel giorno di presentazione”.

Così come precisato dalla lettera a), quindi, la sospensione dei termini opera, in prima battuta, a favore del creditore esentandolo dall’obbligo di presentare al pagamento l’assegno nei termini di legge. Solo se l’assegno viene presentato al pagamento nei termini e questo risulti non pagato, si avrà la “sospensione dei termini per la levata del protesto o delle constatazioni equivalenti” (cfr. art. 46 L.A), così come stabilito dalla lettera b) dello stesso comma 2.

La tutela per il debitore viene assicurata sul piano delle misure sanzionatorie amministrative, i cui termini di avvio vengono parimenti sospesi. In particolare ci si riferisce sia i termini relativi alla procedura di iscrizione (art. 9, comma 2, lettere a) e b), L. n. 386/1990) del nominativo del debitore nell’Archivio degli assegni bancari e postali e delle carte di pagamento irregolari tenuto dalla Banca d’Italia, sia quelli concessi al debitore ex articolo 8, comma 1, della stessa legge n. 386 del 1990, per eseguire il pagamento tardivo dell’assegno. Sempre a tutela del debitore–traente dell’assegno, inoltre, è prevista dalla lettera c) del comma 2 la sospensione dei termini per la comunicazione nei suoi confronti da parte della banca trattaria, della revoca di ogni autorizzazione ad emettere assegni per sei mesi (c.d. revoca di sistema), ex articolo 9-bis, comma 2, della legge n. 386 del 1990.


DISPOSIZIONI IN MATERIA DI SOCIETA’

Il decreto-legge 8 aprile 2020, n. 23 (c.d. Decreto “Liquidità”), all’art. 6, dispone che:

«1. A decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto e fino alla data del 31 dicembre 2020 per le fattispecie verificatesi nel corso degli esercizi chiusi entro la predetta data non si applicano gli articoli 2446, commi secondo e terzo, 2447, 2482-bis, commi quarto, quinto e sesto, e 2482-ter del codice civile. Per lo stesso periodo non opera la causa di scioglimento della società per riduzione o perdita del capitale sociale di cui agli articoli 2484, primo comma, numero 4), e 2545-duodecies del codice civile.»

Tale norma stabilisce che a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto (e, quindi, a decorrere dal 9 aprile 2020) e fino alla data del 31 dicembre 2020, in caso di riduzione per perdite superiori al terzo del capitale di società per azioni, se la perdita si è verificata nell’esercizio precedente a quello che si chiude entro il 31 dicembre 2020 e la stessa non risulta diminuita a meno di un terzo entro l’esercizio che si chiude al 31 dicembre 2020, non v’è obbligo di riduzione da parte dell’assemblea che approva il bilancio relativo al predetto esercizio, in deroga a quanto previsto dall’art. 2446 c.c..

Inoltre, se durante l’esercizio che si chiude entro il 31 dicembre 2020 il capitale di una società per azioni, per effetto di una perdita di oltre un terzo del capitale, si riduce al disotto del minimo legale, non v’è obbligo di riduzione e contemporaneo aumento del capitale ad una cifra non inferiore al detto minimo, né di procedere, in alternativa, alla trasformazione o allo scioglimento, in deroga a quanto previsto dall’art. 2447 c.c.

Analogamente, per le società a responsabilità limitata, in caso di riduzione per perdite superiori al terzo del capitale, se la perdita si è verificata nell’esercizio precedente a quello che si chiude entro il 31 dicembre 2020 e la stessa non risulta diminuita a meno di un terzo entro l’esercizio che si chiude al 31 dicembre 2020, non v’è obbligo di riduzione da parte dell’assemblea che approva il bilancio relativo al predetto esercizio, in deroga a quanto previsto dall’art. 2482-bis c.c.

Inoltre, se durante l’esercizio che si chiude entro il 31 dicembre 2020 il capitale di una società a responsabilità limitata, per effetto di una perdita di oltre un terzo del capitale, si riduce al disotto del minimo legale, non v’è obbligo di riduzione e contemporaneo aumento del capitale ad una cifra non inferiore al detto minimo, né di procedere, in alternativa, alla trasformazione o allo scioglimento, in deroga a quanto previsto dall’art. 2482-ter c.c..

Infine, dal 9 aprile al 31 dicembre 2020 non opera la causa di scioglimento della società per riduzione o perdita del capitale sociale di cui agli artt. 2484, comma 1, n. 4), e 2545-duodecies c.c..

Tale disposizione mira ad evitare che la perdita del capitale, dovuta alla crisi da Covid-19, ponga gli amministratori di un numero elevatissimo di imprese nell’alternativa tra l’immediata messa in liquidazione, con perdita della prospettiva di continuità per imprese anche performanti, ed il rischio di esporsi alla responsabilità per gestione non conservativa ai sensi dell’articolo 2486 del codice civile. Resta invece ferma la previsione in tema di informativa ai soci, peraltro prevista, per la società per azioni, dall’art. 58 della Direttiva 1132/2017.

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